La notion de « droit réel administratif » traverse deux siècles de droit public français comme une énigme non résolue. Forgée au début du XXe siècle par Hauriou pour rendre compte de certaines occupations domaniales stables, rejetée par la jurisprudence et la doctrine majoritaire au nom du principe d’inaliénabilité, puis réactivée implicitement par le législateur à la fin des années 1980 à travers la création d’instruments spécifiques sur le domaine public, cette notion a longtemps semblé appartenir à l’histoire du droit plutôt qu’à son présent. La présente thèse entreprend de démontrer que ce classement est prématuré. Loin de constituer une simple curiosité doctrinale ou un commentaire de textes spéciaux, les droits réels administratifs forment une catégorie juridique cohérente, dont l’existence peut être établie de manière rigoureuse en droit positif. La démonstration se déploie en deux temps. Il s’agit d’abord d’établir l’identité de ces droits : le droit positif reconnaît, organise et protège des droits qui répondent pleinement à la définition fonctionnelle du droit réel telle que le droit civil la conçoit : un pouvoir direct et immédiat conféré à un titulaire sur le bien d’autrui. Cette identité de nature ne découle ni du support domanial du droit, ni de son régime juridique, mais de sa structure fonctionnelle. Il s’agit ensuite d’établir l’administrativité de ces droits : si leur nature est civiliste, leur régime est irréductiblement exorbitant du droit commun. Le législateur n’a pas transposé les instruments du droit privé, il les a transformés, leur imposant des sujétions propres à la puissance publique à chaque étape de leur existence, de leur formation à leur extinction. C’est de cette tension entre logique patrimoniale et exigences de l’intérêt général que naît la singularité du droit réel administratif. Une catégorie unifiée se révèle, structurée non par l’homogénéité de ses régimes, mais par la cohérence de ses fonctions, organisées selon une échelle d’administrativité graduée. Le droit réel administratif incarne ainsi, pour reprendre la formule de Rigaud, une notion civiliste qui « se coule dans le moule du droit public », et c’est précisément ce moulage qui justifie son existence en tant que catégorie autonome du droit administratif des biens.

The notion of « administrative real right » has traversed two centuries of French public law as an unresolved mystery. Forged at the beginning of the twentieth century by Hauriou to account for certain stable occupations of the public domain, rejected by the courts and the majority of legal scholars on the grounds of the principle of inalienability, then implicitly reactivated by the legislature in the late 1980s through the creation of specific instruments governing the public domain, this notion has long appeared to belong to the history of law rather than to its present. The present thesis undertakes to demonstrate that this classification is premature. Far from constituting a mere doctrinal curiosity or a commentary on special legislation, administrative real rights form a coherent legal category whose existence can be rigorously established in positive law. The argument unfolds in two stages. The first is to establish the identity of these rights : positive law recognises, organises and protects rights that fully satisfy the functional definition of a real right as conceived by civil law : a direct and immediate power conferred upon a holder over another’s property. This identity of nature derives neither from the domanial support of the right nor from its legal regime, but from its functional structure. The second is to establish the administrative character of these rights : although their nature is civilist, their legal regime is irreducibly exorbitant from ordinary law. The legislature did not merely transpose private law instruments, it transformed them, imposing upon them, at every stage of their existence from formation to extinction, the specific constraints inherent in public power. It is from this tension between patrimonial logic and the requirements of the general interest that the singularity of the administrative real right is born. A unified category thus emerges, structured not by the homogeneity of its regimes but by the coherence of its functions, organised according to a graduated scale of administrative character. The administrative real right thereby embodies, to borrow Rigaud’s expression, a civilist notion that « is cast in the mould of public law », and it is precisely this moulding that justifies its existence as an autonomous category of administrative property law.